갭(Gap) 투자란 거주 중인 전세 세입자의 전세금을 제한 나머지 금액만으로 부동산을 구매하는 것을 말한다.
전세 세입자가 있는 집을 매매하기때문에 실제 매매금액과 전세금의 차이가 적을수록 투자금이 낮아 접근이 용이하다. 주택 금액 대비 전제 금액의 비율을 전세가율이라고 한다.
갭 투자의 경우 전세가율이 20% 이하인 곳을 선택하여 차익을 얻는다.
전세가 / 매매가 X 100 = 전세가율
전세 계약 만료 시 세입자에게 전세금을 반환할 의무와 함께 집을 매매하는 것으로 소액으로도 집을 살 수 있다. 매매 후 집값이 올라갈 경우 시세차익을 보고 다시 갭 투자 판매를 하게 된다.
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부동산계산기
DTI DSR 신DTI LTV 등기수수료 법무사수수료 공인중개사 중개수수료 종합부동산세 재산세 양도소득세 공동명의 임대수익률
갭 투자 시뮬레이션
5억 주택
5억-전세금 4억=1억
전세가율 4억/5억X100 = 12.5%
1억 투자로 5억짜리 주택 매매 가능
만약 5억>6억 상승 시
6억-전세금 4억=2억
2억-투자금 1억= 시세차익 1억
갭 투자는 소액으로 큰 금액대의 투자를 운용할 수 있기 때문에 최근 20대의 투자 비중도 굉장히 높아진 추세이다. 부동산 시장의 흐름이 좋을 때는 시세차익으로 좋은 투자가 되겠지만 최근 부동산 흐름이 악화되며 이에 대한 부담금이나 위험 금액에 대하여 신중히 해야 한다는 전문가의 의견이 분분하다. 부동산 시장 침체로 거품이 꺼질 수 있다는 우려가 나오는 것이다.
전세 세입자의 경우 전세가율이 매매가의 80%를 초과하는 집으로 입주하게 된다면 위와 같은 갭 투자를 의심해볼 필요가 있다. 말 그대로 전세금을 돌려줄 형편이 되지 않는 집주인일 경우를 대비해야 한다.
깡통전세란 전세가율이 마이너스, 즉 매매가보다 전세금이 높게 책정되는 것을 뜻한다. 부동산 침체로 인해 전세금보다 매매가가 저렴하게 판매되면 차후 갭 투자로 들인 투자금보다 반환금이 더 커져 부채 부담이 커지게 되므로 무리한 투자는 오히려 빚이 될 수 있다.